相続登記とは、故人の不動産などを相続した際にその土地や建物の名義変更を行うことを指します。
相続登記を行う理由としては、土地や建物を売却する際に売主の名前と所有者の名義が違うと売却が行えないからです。
ですので、売主と所有者が同一人物であると証明するために必ず行わなければなりません。ですが、行わないからといって罰則はありません。
相続登記を行うためには、相続人全員で遺産分割協議を行う必要があります。このときに、注意しなければいけないのが、特別受益です。
特別受益というのは、相続人が故人から受けた特別な贈与のことです。共同相続人のうちに、この特別受益を受けたものがいる場合には、これを考慮して財産の分配を行う必要があります。
民法では、現実に残された遺産と生前に贈与ざた財産を合計した金額を相続財産とみなして、その相続財産に対する割合で相続分を計算することにより、特別受益者の相続割合を下げることとしています。
特別受益には、たとえば家を購入する際に親から資金を援助してもらった場合や、事業のための運転資金を援助してもらった場合、医学部に入学するための学費のような多額の学費を出してもらった場合になどが該当します。相続登記の際には、この特別受益なども考慮したうえで、遺産分割協議書を作成して添付する必要があります。
たとえば、共同相続人の中で被相続人から遺贈や生前贈与を受けた者がおり、その遺贈または贈与の価額が本来の相続分を超えているような場合には、その相続人は相続分ゼロとして扱う必要があるのです。
以前は、特別受益を受けたために受け取るべき相続分はないという証明書を添付して登記申請が行われることもあったようですが、実際には特別受益がない場合などにもこの書類を作成して登記を行うようなことが多かったため、最近ではあまり利用されなくなりました。最近は特別受益も考慮した内容の遺産分割協議書を作成して、登記の添付書類とすることが主流となっています。

相続が発生した時に、相続不動産の詳細が分からないケースがあります。たとえば、自宅以外に、リゾートマンションを持っていたり、いわゆる原野商法のようなものにひっかかってしまって、遠方に山林を有していたりすることは、よくあることですが、その詳細が分からない場合には、どのように調べたらよいのでしょうか。
このような場合には、なんとかして相続不動産の調査をする必要があります。まずは、被相続人の自宅を調べて、登記済権利証書と書いた書類がないか探してみます。登記済権利証書というのは、いわゆる権利証です。最近登記をしている場合には、「不動産登記権利情報」とか、「登記識別情報」という表紙が付いている場合もあります。まずは家の中、押し入れやタンスの中を調べます。そして、みつからなければ、貸し金庫等がないか、取引のある銀行に問い合わせてみましょう。権利証が見つかれば、不動産の地番や家屋番号が特定できますから、登記事項証明書を取得し、権利関係を調べることができるようになります。
また、固定資産税の納付書が、毎年4月ぐらいに送られてきているはずです。これをみれば、固定資産評価額といっしょに、土地建物、マンションの地番も特定ができます。
次に、市役所で調査をする方法もあります。市役所の資産税課には、名寄せ台帳というものが備え付けられており、これの写しを請求することができます。名寄せ台帳というのは、市が固定資産課税台帳を、名前を基準として管理している台帳です。所有者を特定して請求すると、その市内や町内にあるその所有者が有する不動産についてすべての物件について、所在地や評価額を一覧表にして証明してもらうことができます。ただ、この方法は、どこの市区町村に不動産があるか、まったくわからない場合には、使えません。上記の登記済権利証書や固定資産税の納付書などである程度の不動産所在地が発覚した後に、漏れている物件がないかを確認するのに適した方法です。
不動産が特定できたら、これをどのように相続するのか、相続人全員で遺産分割協議を行います。不動産を相続する相続人が決まったら、法務局で名義変更の手続き(相続登記)を行う必要があります。相続登記は、被相続人の戸籍を遡って取得し、相続人を確定したり、遺産分割協議書を作成したりする必要があるなど、面倒な手続きです。もしも自分でやるのが難しいと感じるのであれば、費用はかかりますが、司法書士に手続きの代行を依頼する方法もあります。※相続登記の概要に関する司法書士の解説はこちら。
司法書士は、不動産登記の専門家ですから、スムーズに名義変更の手続きを完了させてくれるでしょう。

不動産の面積や地目、物理的な現況のほか、所有者が誰なのか、担保に入っているのかいないのかなどの法的な現状は、登記簿という公の帳簿に記載されており、これは一般公開されているのです。
したがって、不動産を購入したいと思ったら、その不動産の登記簿を閲覧するか登記事項証明書を取得し、その土地の面積や所有者を確認することになります。
最近では、登記情報提供サービスという公的なサービスがあります。登記情報提供サービスというのは、法務局(登記所)が保有する登記情報を、インターネットで確認できるサービスです。このサービスを利用すれば、法務局に行かずに登記情報を確認することが可能になります。
登記情報提供サービスはこちら
そして、相続登記とは、不動産の所有者に相続が発生した場合に、不動産の登記簿の所有者を変更する手続きのことです。名義を変更して初めて、その不動産等が自分の物であるということを公的に示すことになり、主張することができるようになります。
では相続登記をしなかった場合どのようなことが起こるのかというと、まず例えば土地や建物などの不動産の場合では、売却等ができなくなります。また、たとえば相続人についてさらに相続が発生した時など、名義変更が難しくなってしまう可能性があるので名義変更は速やかに行った方がいいでしょう。
また、相続登記は、相続人の債権者が相続人に代位して行うことができます。
具体的に説明しましょう。不動産の所有者が亡くなったのに、相続登記をしていない土地があったとします。この土地の所有者の相続人は、妻と長男と次男です。次男は、消費者金融業者から借金をしています。そして、次男がこの業者対して返済を怠った場合には、次男は訴訟を起こされるでしょう。その結果、次男に対してその業者は借金を返済せよという判決を取得することとなります。判決を有する業者は、次男に相続登記をしていない不動産があることがわかれば、次男に代わって相続登記をすることができるのです。この場合、妻が2分の1、長男と次男は各4分の1の、法定相続分の割合で登記をして、次男の持分である4分の1の共有持分を、この業者が差し押さえて競売することとなるのです。
共有持分など購入する人はいないのではないかと思われるかもしれませんが、そうでもありません。共有持分を買い受けると、買受人は他の共有者に対して共有物分割訴訟を提起することができるのです。そして、最終的には、その不動産全体が競売され、売却代金を共有持分の割合に応じて分け合うということになります。

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